Local comercial, oficina, nave industrial: el buen funcionamiento de un negocio también puede depender –y mucho– de su ubicación.

Texto de Toni López, director del Área de Inmobiliaria de Empresa de Forcadell.

Establecerse en la ubicación óptima puede convertirse en un factor de éxito más, puesto que determinará cuestiones tan importantes como la visibilidad de la marca, la proximidad al cliente, el nivel de rentas que se pagará por el inmueble, la facilidad para captar talento o los recursos que se deberán invertir si se requiere de una cadena logística para recibir o exportar material.

Lo que es importante tener en cuenta en la búsqueda del inmueble adecuado es que nunca existirá el local, oficina o nave perfecta, aquella que cumpla a la perfección todos los requisitos de ubicación, de condiciones contractuales, de estado físico o de nivel de rentas. Como sucede en el sector residencial, el piso ideal no existe: uno ha de acabar priorizando y buscando el equilibrio entre aquellos factores que se determinen como más importantes para el éxito del negocio.

Escoger la ubicación adecuada de un inmueble no sólo es imprescindible para aquel que quiera desarrollar la actividad de su negocio ahí, sino también para un inversor. En el sector se dice mucho, “localización, localización, localización”. Y es así como priorizar la ubicación favorecerá, por ejemplo, que los periodos de desocupación del inmueble sean más cortos.

¿En un centro comercial?

Ubicar un negocio en el local adecuado determinará no sólo el público potencial que éste podrá captar, sino también otros aspectos muy importantes como las rentas solicitadas, servicios complementarios que puedan atraer a más clientes, limitaciones de horarios, mayor o menor visibilidad, etcétera. A la hora de elegir un local es imprescindible conocer dónde están los clientes potenciales del negocio y cuáles son sus hábitos de vida y de consumo. El cliente que asiste a un centro comercial no siempre coincide con el de a pie de calle y, de hecho, entre una calle de un barrio y otra podemos encontrar también a un público completamente diferente.

Ubicar un negocio en un centro comercial es apostar por una infraestructura que acompañe y potencie la visibilidad del comercio. El centro comercial es un atractivo en sí mismo que consigue captar a una gran masa de gente, especialmente si se trata de un centro que ha cuidado y potenciado la experiencia del cliente. Sin embargo, es imprescindible tener en cuenta el sector de actividad del negocio, puesto que hay sectores que funcionan mejor o peor en este tipo de establecimientos. Moda y restauración, por ejemplo, son las principales protagonistas de los centros comerciales, pero eso no quiere decir que otros sectores no puedan encontrar cabida. Es el caso del sector gimnasios, que en su proceso de expansión ha apostado en los últimos dos años por establecerse también en centros comerciales, ubicación que nunca habían contemplado anteriormente y que está funcionando muy bien.

El centro comercial permite, además, analizar a la perfección la competencia y saber cuántos negocios hay de cada uno de los sectores. Analizar la competencia es un paso crucial que permitirá saber si el resto de negocios que rodean al propio atraerán el público objetivo deseado o no. Si, por ejemplo, en el establecimiento hay tres tiendas de moda dirigidas al público infantil, no será nada desacertado ubicar al lado una juguetería. De hecho, suele ser el propio centro comercial el que decide qué tipo de actividades situar, teniendo en cuenta sus propios estudios de mercado y, por lo tanto, asegurando un mayor éxito del negocio.

A la hora de decidir en qué centro comercial ubicarse es importante apostar por aquellos que hayan hecho una clara opción por la experiencia, la personalización, la restauración y el ocio y hayan intentado evitar la clonicidad, hechos que asegurarán el mantenimiento de buenos niveles de afluencia durante los próximos años y, por lo tanto, dinamismo comercial.

¿O a pie de calle?

Escoger un local a pie de calle aporta al propietario del negocio mayor flexibilidad debido a la gran variedad de locales disponibles y, por lo tanto, el nivel de rentas que éste está dispuesto a pagar, hecho que repercutirá directamente en el margen de beneficio. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la mayoría de propietarios de locales a pie de calle no están dispuestos a vincular el precio del alquiler con el de las ventas del negocio, hecho que sí sucede en muchos centros comerciales.

Al tratarse de locales ubicados a pie de calle, el propietario de un negocio también suele tener más libertad a la hora de escoger horarios u otros elementos como la imagen o la música. Es importante tener en cuenta que, si bien la oferta de espacios disponibles es mucho más amplia que en un centro comercial, encontrar el local que se necesita puede ser más complicado. Se trata de escoger adecuadamente aspectos como la vía comercial, la altura de la calle, el lado y anchura de la acera, las características del inmueble, los negocios que rodearían la tienda, entre muchos otros.

El local a pie de calle tiene, en definitiva, un reto añadido que a su vez es una oportunidad: debe conseguir captar la atención de transeúntes que, en principio, no tenían pensado irse de compras. Es imprescindible, por lo tanto, asesorarse adecuadamente para encontrar la ubicación que más acerque al negocio su público objetivo, teniendo en cuenta que dependiendo de la calle en la que éste se ubique se pagarán rentas que pueden ir desde los 12 €/m² –si se trata de una segunda línea poco comercial– hasta los 230 €/m² en el caso de zonas prime.

Ubicación de una oficina

El primer factor que se debe tener en cuenta a la hora de escoger la ubicación de una oficina es la dimensión del equipo que ahí se ubicará. El mercado de oficinas en Barcelona, por ejemplo, tiene hoy en día una tasa de disponibilidad muy baja, alrededor del 6%, hecho que limita las posibilidades a la hora de encontrar la superficie requerida. Si se trata, por ejemplo, de un equipo que necesita una oficina superior a los 1.000 m² se recomienda apostar por zonas denominadas Nuevos Distritos de Negocio, como son el 22@, Plaça Europa, la Marina del Port o el Port Vell de Barcelona. En estas zonas, se concentran los grandes y vanguardistas edificios de oficinas de la ciudad: con plantas diáfanas y grandes ventanales, múltiples servicios y prestaciones, últimas tecnologías, altas calificaciones energéticas y de sostenibilidad, amplias zonas comunes, etcétera. De hecho, según el último estudio de Forcadell, los Nuevos Distritos de Negocio representan el 65% de la superficie total de oficinas disponibles de Barcelona, concentrada especialmente en el 22@. Por el contrario, aquellas empresas que requieran de oficinas más reducidas tienen en el centro de la ciudad y en prime instalaciones que se pueden adecuar a sus necesidades.

Otra opción cada vez más demandada, tanto por grandes como pequeñas empresas, es la de ubicarse en un coworking. El fenómeno de los espacios flexibles en Barcelona ha vivido recientemente una etapa de atomización, profesionalización y expansión, con lo que hay centros de coworking por toda la ciudad de Barcelona. La oferta de espacios en la capital catalana es tan amplia y heterogénea que las empresas pueden escoger el espacio óptimo atendiendo a diferentes aspectos como el precio, las instalaciones, la ubicación, los servicios y el resto de coworkers que ahí se ubican.

Un factor muy importante a la hora de escoger la ubicación idónea para unas oficinas es el de las rentas que se solicitarán, puesto que dependerán de las condiciones de las instalaciones y, sobre todo, de la ubicación. Si en 2019 la zona prime de Barcelona se situaba en los 21€/m² de media, en municipios de la periferia como Sant Cugat del Vallès, Cornellà de Llobregat o Sant Joan Despí los precios medios rondan los 9€/m².

Lo que cada vez tienen más en cuenta las empresas a la hora de escoger la ubicación de una oficina es la retención de talento. Así como en el local comercial nos hemos de preguntar si esa ubicación nos acerca a nuestro cliente potencial, en el caso de las oficinas la pregunta es: ¿me acerca al trabajador que quiero que forme parte de mi equipo?

La nave industrial

Si la actividad que realiza nuestra empresa en una nave industrial no tiene restricciones especiales en cuanto a ubicación, es importante decidir el emplazamiento en base a la comunicación por carreteras que tenga el polígono industrial. De hecho, así lo reflejan las rentas solicitadas por los propietarios de naves industriales: los municipios próximos a las principales vías rodadas de la provincia de Barcelona (AP-7, A-2, C-32, C-31 o C-58) son los que presentan rentas de naves industriales más altas. Si el m² de nave industrial en alquiler en el Barcelonès está situado actualmente en los 4,64 €/m² de media, en el Vallès Oriental ronda los 2,87€/m².

La nave industrial, como la logística, requiere de una cadena de suministro posterior para que el producto pueda llegar al cliente, sea éste un intermediario o el usuario final. Por lo tanto, a la hora de decidir la mejor ubicación y, por lo tanto, la mejor red de carreteras, el propietario del negocio deberá apostar por la vía que más le acerque a su cliente, ubicándose en las proximidades de un gran núcleo urbano, un aeropuerto o un puerto.

La retención de talento también es un factor clave a la hora de escoger la ubicación óptima para una nave. Disponer de vías de transporte público para los trabajadores es imprescindible para conseguir que la ubicación sea un punto a favor a la hora de estar en la empresa, y no en contra. Del mismo modo pueden plantearse posibles compensaciones para el trabajador por desplazamiento, dependiendo de la distancia de las instalaciones.