“Este modelo de alojamiento constituye una actividad lucrativa y, en tanto que actividad económica especializada, debe regularse”, opinan los autores de este artículo.

Autor: ÁLVARO ARDURA, arquitecto urbanista, y Daniel Sorando, sociólogo urbano

Parece que, por fin, en el debate sobre las viviendas turísticas se ha conseguido alejar el mantra de la “economía colaborativa” que inicialmente celebraban las plataformas digitales con su enorme capacidad de propaganda. Multitud de datos obtenidos por investigadores y movimientos, y a pesar del oscurantismo de unas plataformas alérgicas a la transparencia, lo demuestran. Veamos, por ejemplo, el caso del distrito Centro de Madrid. Cada vez hay más viviendas turísticas que alquilan el conjunto de la vivienda y no se limitan a habitaciones individuales o compartidas, alejándose, por tanto, del modelo inicial de coachsurfing (en el caso del distrito Centro de Madrid, este modelo supone un 75% de las ofertas de AirBnB, un porcentaje muy elevado en comparación a otras capitales). Además, un número muy reducido de multipropietarios controla una cuota muy importante del mercado (473 anfitriones con más de 5 viviendas, el 4,2% del total, concentran el 31% de la oferta; mientras que los propietarios con solo una vivienda suponen, en el mejor de los casos, el 42% de la misma). Y, finalmente, el alojamiento turístico es la función permanente de estas viviendas, con altos porcentajes de ocupación, tal como se deduce de las reseñas en la web de AirBnB, un método claramente conservador, según las cuales la media de alojamientos por vivienda supera los 120 días (si se cuentan sólo los anuncios activos en los últimos 6 meses, éste promedio se dispara hasta los 206 días) (datos de Inside AirBnB y DataHippo). Por tanto, este modelo de alojamiento constituye una actividad lucrativa y no un complemento al uso residencial, cuya preservación debiera ser prioritaria en un contexto de crisis en el acceso de amplias capas sociales a la vivienda. Y en tanto que actividad económica especializada, el alquiler turístico de viviendas debe regularse como tal. La realidad del residente que complementa su sueldo, incluso para pagar la letra de la hipoteca, alquilando una habitación de su vivienda, existe, si bien es minoritaria. En todo caso, la mayoría de las regulaciones desarrolladas por los gobiernos municipales, tanto en España como en el extranjero, trata de distinguir esta práctica complementaria al uso residencial (el alquiler de habitaciones o viviendas completas durante períodos reducidos de 60, 90 ó 120 días) de la forma de actividad mayoritaria (turística de forma exclusiva y permanente).

El informe de competencia

En este contexto, la actividad de lobbies tan eficaces como los que defienden los intereses de compañías como AirBnB o Expedia, entre otras, ha logrado influenciar a las autoridades de Competencia, tanto a nivel europeo como español. No en vano, estas empresas multiplicaron por cinco su presupuesto para esta actividad entre 2015 y 2016. Por ejemplo, el reciente informe de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) copiaba párrafos literales del documento de la European Holiday Home Association (EHHA), tal como demostró Marina Estévez en un excelente artículo en elDiario.es. La Comisión Europea también se mostró permeable a esta influencia, a pesar de lo cual sí que plantea una posible limitación de días alquilables que supondría un freno a la explotación profesional. Al respecto, en el Informe redactado por la consultora Red2Red para el distrito Centro de Madrid se calcula que un 65% de ocupación anual garantiza retornos significativamente mayores que los obtenidos mediante el alquiler residencial de larga duración (incluso cuando el precio de éste está al alza).

Pero la CNMC ha ido aún más lejos. De entrada, ha negado la incidencia de la proliferación de viviendas de uso turístico (VUT) en la subida del precio del alquiler, alegando la inexistencia de una evidencia empírica. Lo cierto es que, a pesar de lo reciente de este fenómeno (en Barcelona comienza su auge en 2011; en Madrid 3 años más tarde) ya existen gran cantidad de estudios que ofrecen dicha evidencia. Entre ellos destacan los análisis concluyentes que el profesor de la Universidad McGill David Wachsmuth ha elaborado sobre Nueva York. En España tenemos el problema de que para este tipo de investigaciones no contamos con estadísticas históricas sobre vivienda con la suficiente calidad. En Cataluña se ha impulsado el Observatori Metropolità de l’Habitatge, que entre otros análisis estudia el índice de precios de alquiler, basado en las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (INCASÒL). En cambio, la Comunidad de Madrid, titular de las competencias en el caso madrileño y que cuenta con un instrumento similar a INCASÒL (la Agencia de Vivienda Social, antiguo Instituto de Vivienda de Madrid, IVIMA), no ha hecho ademán de promover un indicador similar, a pesar de las subidas en el precio del alquiler en torno al 10% anual durante el último cuatrienio que anuncian algunos portales inmobiliarios.

¿Incidencia en el alquiler?

En cualquier caso, determinados datos debieran llamar la atención. Por ejemplo, la procedencia de las más de 6.000 viviendas completas que se destinan al alquiler turístico en el distrito Centro de Madrid, un ámbito colmatado en el que el crecimiento del parque es marginal. Si bien es cierto que, según el censo de 2011, este territorio contaba con un alto porcentaje de vivienda vacía, en torno al 13%, también lo es que durante los últimos años se ha incrementado ligeramente el número de hogares en el conjunto del Distrito. Los barrios que registran un mayor crecimiento de viviendas completas para uso turístico en AirBnB entre julio de 2015 y enero de 2017 (Sol, con un 97%, y Embajadores, con un 84%) están entre los que mayores proporciones de vivienda vacía presentaban en 2011. Además, el crecimiento en la oferta de apartamentos completos es en todos los barrios mucho mayor que la de habitaciones (hasta 7,5 veces en el caso de Sol). Al mismo tiempo, Embajadores y Sol son los únicos dos barrios que presentan descensos en el número de hogares en el periodo 2011-2016. Por tanto, aunque es posible que un alto porcentaje de las viviendas turísticas se trate de viviendas vacías en 2011, no parece creíble que lo sea en su totalidad. Con una estadística actualizada de vivienda podríamos calibrar adecuadamente cuántas de esas 6.000 viviendas procedían del stock de vivienda vacía, y cuántas se han detraído del mercado de alquiler residencial convencional. En cualquier caso, por pequeño que sea ese trasvase, es difícil eludir un cierto efecto mecánico de la disminución de la oferta del que hablan ciertos estudios en otras ciudades, que correlacionan subidas del 2% en los precios del alquiler con una disminución en el parque del 1% (Ingrid Ellen). Por tanto, no parece descabellado plantear que una parte no menor de la subida del precio del alquiler de larga duración se debe a esa disminución del parque. En todo caso, junto con este factor destaca la influencia probablemente mayor de la alta demanda y, sobre todo, las expectativas de beneficio que genera una explotación alternativa que ha sido más rentable al alquiler convencional como es el alojamiento turístico, y que al menos en el imaginario colectivo lo sigue siendo.

Las afirmaciones que niegan la incidencia de las VUT sobre el precio del alquiler coinciden con las que critican, por ineficaces, las regulaciones del precio del alquiler de larga duración en París o Berlín. Resulta paradójica tal valoración: es cierto que en Berlín, una ciudad que históricamente tenía unos precios baratos y cuya población cuenta con un alto poder adquisitivo, y por tanto, mayor margen alcista, han subido los precios en un 20% en los últimos años. En el mismo periodo, en Madrid han subido un 40%. El doble. En Barcelona, aún más. Ya quisiera la población de las ciudades españolas esa “ineficacia”. En cualquier caso, la respuesta de las autoridades alemanas no ha sido retirar esas medidas: las han reforzado, incluso con multas de hasta 100.000 euros. En cambio, estas subidas desproporcionadas en el precio del alquiler no parecen preocupar a la CNMC, la cual parece considerar que el mercado de la vivienda en España funciona de forma correcta. No en vano somos líderes: somos el país de la OCDE en el que se dedica una mayor proporción de los ingresos familiares a sufragar el coste del alojamiento. En París, mientras tanto, un reciente informe de la asociación de consumidores CLCV ha probado la ralentización de la subida de las rentas del alquiler a la que dio lugar la Ley Alur, la cual permitía el establecimiento de precios públicos de referencia.

El modelo de ciudad

Volviendo a la regulación de las VUT, la CNMC se ha manifestado en contra de las medidas que pretenden limitar su implantación en edificios residenciales, aplicar obligaciones como ubicarse en determinadas plantas (como se exigía en las normativas aprobadas en Bilbao y San Sebastián), establecer la obligación de mostrar placas distintivas, la de contar con libros-registro de huéspedes (como ocurre en los hoteles, un requisito de seguridad pública) o la de comunicar los precios a la administración. Es decir, la CNMC no sólo obstaculiza su regulación de forma activa, recurriendo las normativas municipales, sino que además promueve un mercado totalmente opaco y sin información.

Al final, lo que la CNMC está haciendo es promover una visión sesgada de la competencia, cortoplacista y favorable a las grandes empresas. No tiene en cuenta ninguna otra derivada: la afección al modelo de ciudad, la sobrecarga de servicios públicos (como, por ejemplo, el transporte), la saturación del espacio público (patente en Sol o en las Ramblas, que hace que los vecinos desechen transitar esos escenarios tan simbólicos). Únicamente se centra en el supuesto bienestar del consumidor en relación con el precio (sacralizando la ley de la oferta y la demanda: cuantos más pisos haya en el mercado más barato será para el turista), pero no en relación con otras circunstancias (la desregulación puede llevar a peores condiciones de calidad de servicio, de seguridad, por ejemplo, frente a incendios, y de control, dando lugar a prácticas de economía sumergida). Como dice Antón Losada, nos encontramos ante un caso de regulador que no cree en la regulación, que la ve como un estorbo. Ante esta situación esquizofrénica, deberíamos replantearnos si tiene sentido la CNMC. Quizás deberíamos plantearnos, como sugería Rafael Escudero, una Comisión Nacional de Defensa de los Derechos Sociales, si nos creemos que estos, constitucionalizados, están por encima de los intereses mercantiles de un puñado de grandes empresas. Nos va en ello el derecho a la vivienda, y el derecho a la ciudad.