Es preciso entender la vivienda como un derecho y no como un activo económico, con regulaciones más estrictas y un parque público que crezca de forma sostenida.
La crisis de la vivienda en Catalunya no es un fenómeno aislado ni reciente. Es el resultado de décadas de decisiones políticas, transformaciones económicas y presiones globales que han configurado un mercado inmobiliario profundamente desigual. ¿Cómo se ha llegado hasta este punto? Jordi Bonshoms Guzmán, profesor lector en el Departamento de Derecho de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), ofrece un análisis clave sobre la situación actual y los desafíos que afrontamos. Bonshoms ha investigado en profundidad el nuevo ciclo de especulación inmobiliaria iniciado tras la crisis financiera de 2008, así como la respuesta ciudadana articulada en torno a los movimientos sociales por el derecho a la vivienda.
La emergencia habitacional que vivimos tiene, para este experto, raíces estructurales. La transición de un modelo basado en la propiedad hacia uno de alquiler ha sido abrupta y, en cierta manera, mal gestionada. Durante los años 90 y principios de los 2000, el acceso al crédito hipotecario se facilitó enormemente, creando una sociedad de propietarios artificialmente inflada. “El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 dejó tras de sí un paisaje desolador: ejecuciones hipotecarias masivas, una banca reticente a asumir inmuebles y una población sin recursos para acceder a las propiedades”, señala.
El problema, subraya, es que esa transición se realizó sin el respaldo de un parque de vivienda pública capaz de amortiguar el impacto. Mientras en países como Austria o Francia entre el 15 % y el 30 % del parque residencial es público, en España apenas supera el 2 %. La consecuencia directa ha sido una presión creciente sobre el mercado de alquiler, convertido en terreno de especulación y fuente de rentabilidad extraordinaria tanto para grandes como para pequeños propietarios.
Jordi Bonshoms no se muestra optimista a corto plazo. Pronostica la consolidación de una generación que vivirá de alquiler de forma permanente.
A pesar de los esfuerzos regulatorios, la burbuja del alquiler continúa creciendo. Las causas, para este investigador, son múltiples. Por un lado, el auge de la “economía compartida” –Airbnb, alquileres temporales– ha sustraído una parte importante de la oferta destinada a residencia habitual. Por otro, las inversiones especulativas, nacionales y extranjeras, han intensificado la presión sobre los precios. A esto se suman las carencias de las regulaciones aprobadas, que, aunque representan un avance, dejan grietas que permiten sortear sus limitaciones mediante subidas encubiertas de precios o contratos de temporada.
En este contexto, la crisis habitacional se manifiesta de forma alarmante. El aumento de personas sin hogar en Barcelona –más de 4.000– y las largas listas de espera para acceder a vivienda de emergencia son algunos de los síntomas más visibles.
Las propuestas políticas
Frente a este panorama, cabe preguntarse qué soluciones se están proponiendo y cuál es su viabilidad real. El anuncio del Gobierno de crear una gran promotora pública de vivienda, utilizando parte de los activos de la Sareb, aparece como una posible vía de alivio. Para Jordi Bonshoms , esta iniciativa podría ser positiva si se concreta eficazmente y se orienta a los territorios con mayor necesidad. Sin embargo, advierte que su alcance será limitado: la cantidad real de viviendas movilizables es incierta y existe resistencia por parte de los fondos de inversión que gestionan parte de esos activos.
En cuanto a la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda, su impacto en Catalunya ha sido hasta ahora más simbólico que real. Aunque representa un cambio cultural relevante —la aceptación generalizada de que el precio de la vivienda debe ser regulado—, su implementación práctica sigue siendo débil. Las lagunas normativas, la falta de un régimen sancionador robusto y la lenta aplicación limitan su capacidad para garantizar un acceso efectivo a la vivienda.
Uno de los grandes obstáculos identificados es la dificultad de impulsar políticas locales transformadoras en un contexto de competencias fragmentadas y escasez de recursos. A pesar de los esfuerzos del Ayuntamiento de Barcelona, el margen de actuación municipal es reducido frente a una crisis de dimensión estructural.
También destaca Bonshoms el papel ambiguo de los grandes tenedores y fondos de inversión. Aunque acaparan gran parte del protagonismo en el debate, muchos grandes propietarios locales actúan de manera similar, buscando altas rentabilidades en un mercado poco protegido. La inversión extranjera, además, ha convertido Barcelona en un “valor seguro” para fondos internacionales, dificultando aún más el acceso de los residentes locales a la vivienda.
Modelos alternativos
Ante esta situación, ¿existen alternativas viables? Las cooperativas de vivienda en cesión de uso representan una de las opciones más prometedoras. Este experto reconoce su potencial, aunque advierte sobre su impacto limitado a corto plazo debido a la lentitud de los procesos y a la escasez de suelo público. Aun así, considera fundamental que estas iniciativas reciban un mayor impulso institucional para consolidarse como una vía complementaria.
En el ámbito internacional, existen experiencias que podrían servir de referencia: restricciones a la compra de vivienda por parte de no residentes, como en Copenhague, o regulaciones más estrictas del alquiler turístico, como en Ámsterdam. Estas medidas buscan priorizar el acceso de los residentes frente a la especulación global, una línea de acción que también considera necesario explorar también en Catalunya.
Mirando al futuro
¿Y qué cabe esperar en los próximos años? Jordi Bonshoms no es optimista a corto plazo. Pronostica la consolidación de una generación que vivirá permanentemente de alquiler, ante la imposibilidad de acceder a la propiedad. Además, alerta sobre el riesgo de que se perpetúe una brecha social entre quienes hereden propiedades y quienes dependan de un mercado de alquiler tenso y caro.
Para evitar que esta transición derive en una nueva forma de exclusión social, será imprescindible –afirma– “adoptar políticas públicas mucho más valientes”: regulaciones más estrictas, un parque de vivienda pública que crezca de forma sostenida y un cambio de mentalidad política que entienda la vivienda como un derecho fundamental, y no únicamente como un activo económico.