El visado por inversión se cerró en abril de 2025. La competencia que de verdad importa se juega ahora en un terreno donde la ciudad saca su peor nota.
Barcelona fue la primera provincia de España en visados de residencia por inversión inmobiliaria. Un tercio de todos los concedidos en el país se firmaron aquí, por delante de Madrid con el 19% y de Málaga con el 18%, según los datos que el Ministerio de Vivienda hizo públicos en abril de 2024. El 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 cerró el programa.
Un año y medio después conviene mirar qué se perdió realmente, porque el debate se planteó en términos que no se correspondían con las cifras.
Lo que Barcelona perdió, en números
Entre 2013 y 2023 España concedió 14.576 autorizaciones vinculadas a inversión inmobiliaria. La serie es reveladora: entre 2016 y 2020 el programa se movía en una banda de 461 a 998 permisos anuales. En 2021 fueron 997. En 2022 subieron a 2.017. En 2023 llegaron a 3.273. Se triplicó en dos años.
En Barcelona, el ejercicio 2024 marcó récord con 308 inversiones residenciales superiores a 500.000 euros entre enero y noviembre, por un valor de 205 millones de euros y una media de 662.000 euros por operación. En el acumulado del último quinquenio la provincia registró 1.134 visados, por delante de los 877 de Madrid. Cataluña en conjunto sumó unos 826 millones de euros en 1.248 visados desde 2020, con Barcelona concentrando el 90% del total. Casi la mitad de los beneficiarios eran ciudadanos chinos.
Trescientas operaciones al año. En un mercado del tamaño del barcelonés, esa cifra no explica la evolución de los precios ni de lejos, y quien defendió la supresión del programa como medida de política de vivienda lo sabía. El efecto real era otro: el visado por inversión funcionaba como una señal de posicionamiento internacional, un canal de entrada de patrimonio que después se quedaba, invertía y traía negocio. Se ha suprimido un instrumento de marca país usando el argumento de la vivienda.
Dicho lo cual, tampoco era el instrumento que Barcelona necesitaba.
Europa entera ha salido del ladrillo
España no ha hecho nada excéntrico. Ha llegado tarde a un movimiento continental.
Portugal excluyó el inmobiliario de su programa en octubre de 2023 y hoy solo admite fondos de inversión desde 500.000 euros, inversión cultural desde 250.000 o investigación científica. Grecia no cerró el suyo pero lo zonificó en septiembre de 2024: 800.000 euros en Atenas, Tesalónica y las islas principales, 400.000 en el resto, 250.000 para rehabilitación de patrimonio. Italia nunca tuvo vía inmobiliaria; sus umbrales son 250.000 euros en startups innovadoras, 500.000 en empresas consolidadas y 2 millones en deuda pública.
Ningún país europeo relevante ha vuelto a admitir la compra de vivienda como título de residencia. El debate está cerrado y no va a reabrirse.
Lo interesante es dónde se ha desplazado la competencia.
La batalla se libra en el IRPF, no en el visado
El instrumento con el que hoy compiten las jurisdicciones europeas por el talento de alto valor no es un visado. Es un régimen fiscal.
España tiene el suyo en el artículo 93 de la Ley del IRPF, el llamado régimen de impatriados: tributación al 24% sobre los rendimientos del trabajo de fuente española hasta 600.000 euros anuales, 47% sobre el exceso, durante el ejercicio de llegada y los cinco siguientes. Exige no haber sido residente fiscal en España en los cinco periodos impositivos anteriores. La Ley 28/2022 amplió el acceso a nómadas digitales, administradores con participación inferior al 25%, emprendedores y profesionales altamente cualificados, y extendió el régimen al cónyuge e hijos menores.
Italia juega en la banda alta con su flat tax para nuevos residentes, que grava la renta de fuente extranjera con una cuota fija con independencia de su importe. Ese peaje ha subido dos veces en dos años: de 100.000 euros pasó a 200.000 en 2024 y a 300.000 euros desde el 1 de enero de 2026, por la Ley de Presupuestos aprobada el 30 de diciembre. El suplemento por familiar se dobló hasta los 50.000 euros.
La lectura para Barcelona es favorable y conviene decirla con claridad. Milán se ha encarecido justo en el tramo del gran patrimonio, mientras el régimen español sigue siendo competitivo precisamente en el perfil que la economía catalana necesita: directivo asalariado, investigador, fundador, cuadro técnico internacional. Gente que viene a trabajar, cotiza, consume y monta equipo. No el titular de un pasaporte comprado con una escritura.
España está mejor posicionada que hace dos años para captar ese perfil. El problema es que la puerta de entrada la cierra otra cosa.
La peor nota del expediente
En febrero de 2026, Barcelona Global publicó la edición más reciente de su International Talent Monitor, una encuesta a 800 profesionales internacionales de 27 nacionalidades residentes en la ciudad. Los resultados generales son buenos. El 86,5% se declara satisfecho de vivir en Barcelona. La conectividad puntúa un 95,6%, el ambiente cosmopolita un 94,5%, el transporte urbano un 88,8%.
Y entonces aparece la vivienda: 2,2 sobre 7. La calificación más baja de todo el estudio, sin discusión y sin matices. El coste de vida acompaña, con solo un 20% de encuestados satisfechos. El 82% considera que los salarios no son competitivos.
Hay un dato más que debería incomodar a cualquiera que trabaje en promoción económica: el 62,5% de ese talento internacional describe Barcelona como una ciudad turística. Solo un 7,2% la califica de innovadora y un 2% de sostenible. La ciudad que capta proyectos de I+D es percibida por sus propios profesionales cualificados como un destino de ocio.
Y hay un matiz que convierte esas notas en un riesgo operativo y no en una queja. El 63% de los encuestados ya había vivido y trabajado antes en otra ciudad por motivos profesionales. Es una población que se mueve, que compara y que tiene alternativas reales sobre la mesa. La satisfacción del 86,5% no es un colchón: es el margen que separa a Barcelona de perder a gente que ya sabe cómo se hace una mudanza internacional.
El contraste con la captación de inversión
Porque la captación funciona. Según ACCIÓ, en el periodo 2021-2025 Cataluña registró 388 proyectos de inversión extranjera directa en el ámbito tecnológico y digital, un 32% más que en el quinquenio anterior, por valor de 9.323 millones de euros. Un crecimiento del 165% respecto a 2016-2020. Eso sitúa a Cataluña como octava región del mundo y segunda de la Unión Europea, solo por detrás de Isla de Francia. El sector tecnológico y digital catalán factura 41.400 millones de euros anuales y emplea a 219.000 personas en 28.122 empresas.
Barcelona figura además como segunda ciudad del mundo en atractivo para la inversión en investigación y desarrollo según el Global Cities Investment Monitor.
Se capta el proyecto. Alojar al equipo que va a dirigirlo es un expediente distinto, gestionado por administraciones distintas, con indicadores que nadie cruza.
Dónde se rompe la cadena
El cuello de botella tiene una localización precisa y un tramo de mercado concreto.
La renta media de alquiler en Barcelona se sitúa en 1.161 euros mensuales según el Observatori Metropolità de l’Habitatge. Ese número no describe nada del mercado en el que se mueve un directivo internacional trasladado con familia, que arranca en el entorno de los 3.000 euros y supera holgadamente los 10.000 en unifamiliar con jardín. Es un submercado sin estadística pública desagregada, con muy pocos comparables y una oferta que no se ha ampliado.
En compra, los datos de julio de 2026 sitúan Sarrià-Sant Gervasi en 7.155 euros por metro cuadrado, Les Corts en 6.743 y Pedralbes, el barrio más caro de la ciudad, en 8.413. A eso hay que sumarle una fiscalidad de transmisión que desde junio de 2025 se aplica en escala y alcanza un tipo efectivo del 11,5% en una operación de dos millones de euros.
Quien opera a diario en ese segmento lo describe igual. Desde firmas especializadas en el tramo alto como SAVYA Real Estate, con veinticinco años en Sarrià-Sant Gervasi, Pedralbes y la corona de Sant Cugat y Sitges, se señala el mismo patrón: la operación de traslado internacional no encalla en el precio, encalla en la ausencia de producto disponible en el momento en que la empresa lo necesita. Un directivo que acepta un puesto en septiembre no puede esperar a marzo.
Un solo expediente
Cataluña tiene un régimen fiscal de impatriados competitivo, un ecosistema tecnológico que atrae capital a un ritmo récord y una ciudad que gusta al 86,5% de quienes ya viven en ella. Y tiene un 2,2 sobre 7 en vivienda que amenaza con vaciar de contenido todo lo anterior.
La supresión de la golden visa fue, en el fondo, una decisión menor disfrazada de política de vivienda. La decisión mayor sigue pendiente, y consiste en algo bastante menos vistoso que suprimir un visado: aceptar que la política de atracción de inversión y la política de vivienda son el mismo expediente, y dejar de tramitarlas en ventanillas separadas.
Mientras tanto seguiremos captando proyectos que después no sabemos dónde alojar.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo la golden visa en España en 2026?
No. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió el visado de residencia por inversión con efectos desde el 3 de abril de 2025. Las autorizaciones concedidas antes conservan su derecho de renovación, sujetas a un control más estricto del mantenimiento de la inversión.
¿Qué alternativas tiene hoy un extranjero no comunitario que quiera residir en España?
El visado de nómada digital, la residencia no lucrativa, la autorización de profesional altamente cualificado y el visado de emprendedor. Todas exigen presencia efectiva en el país, a diferencia del programa suprimido.
¿Cuántas golden visa se concedieron en Barcelona?
La provincia concentró 1.134 visados en el último quinquenio del programa, con un récord de 308 operaciones residenciales en 2024 por 205 millones de euros. Barcelona representó el 33% del total nacional y el 90% del catalán.
¿Qué es el régimen de impatriados y en qué se diferencia de la golden visa?
Es un régimen fiscal, no migratorio. El artículo 93 de la Ley del IRPF permite tributar al 24% sobre rendimientos del trabajo de fuente española hasta 600.000 euros durante seis ejercicios. Exige trabajar en España, mientras que la golden visa solo exigía invertir.
¿Por qué la vivienda afecta a la atracción de talento en Barcelona?
Según el International Talent Monitor de Barcelona Global, publicado en febrero de 2026 sobre 800 profesionales internacionales, la disponibilidad de vivienda obtiene un 2,2 sobre 7, la nota más baja del estudio, frente a un 86,5% de satisfacción general con la ciudad.
Fuentes
- Ley Orgánica 1/2025, supresión del visado de residencia por inversión con efectos desde el 3 de abril de 2025.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, datos sobre autorizaciones de residencia por inversión inmobiliaria 2013-2023, presentados en abril de 2024.
- Colegio de Registradores y Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, series de visados de residencia para inversores. Portal PRIE del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa.
- Barcelona Global, International Talent Monitor, febrero de 2026. Muestra de 800 profesionales internacionales de 27 nacionalidades.
- ACCIÓ (Generalitat de Catalunya), balance de captación de inversión extranjera directa en el ámbito tecnológico y digital, periodo 2021-2025.
- Global Cities Investment Monitor, atractivo para la inversión en I+D.
- Ley 28/2022 de fomento del ecosistema de empresas emergentes y artículo 93 de la Ley 35/2006 del IRPF.
- Legge di Bilancio 2026 (Italia), elevación de la flat tax para nuevos residentes a 300.000 euros desde el 1 de enero de 2026.
- Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, renta media de alquiler.
- idealista, informes de precio de vivienda en venta, julio de 2026.