El fondo de la cuestión es que los salarios son bajos en comparación con los precios de la vivienda, ya sea en modalidad de compra o de alquiler.
Tras los años de la burbuja inmobiliaria (2002-2007) y la crisis económica y financiera posterior se produjo un freno en la construcción de viviendas por un lado y, por otro, una nueva demanda de no residentes que buscaban en España tanto pisos turísticos donde pasar sus vacaciones como viviendas en las grandes capitales en las que el precio no suponía para ellos un factor disuasorio. En esos años del boom se llegaron a construir hasta un máximo de 700.000 viviendas, sin idea clara de quién podría comprar. Pero a partir de 2007 el mercado se desplomó y desde entonces se ha construido la décima parte durante muchos años.
Ahora la evolución del mercado inmobiliario residencial se encuentra en una fase de equilibrio, con un crecimiento de la obra nueva moderado y sostenible debido a que, en períodos de boom inmobiliario, coloquialmente llamados burbujas, el nivel de transacciones se acerca al 3% del parque, según la Asociación Española de Análisis de Valor. Cabe recordar que llegó al 4% entre los años 2004 y 2006. Si este porcentaje se sitúa por debajo del 1,5% se considera que el mercado inmobiliario está bajista o en crisis y, en la fase de máxima crisis, entre los años 2011 y 2014, las transacciones en España no superaban el 1,4% del parque y la previsión era que en los siguientes años la proporción de intercambios se movería en torno al 2%.
En Cataluña la construcción de vivienda nueva está en torno a 14.000 unidades, una cifra similar a la del ejercicio 2019, previo a la pandemia, pero lejos todavía de las 25.000 que se necesitarían para satisfacer la demanda existente, según datos de la Asociación de Promotores de Cataluña. Las transacciones inmobiliarias han crecido en Cataluña y en la Comunidad Valenciana un 30% y en las Islas Baleares un 57%, como indica el INE.
Precios al alza
Esta mejora de las transacciones se ha extendido a la evolución de los precios, que en el caso de la vivienda nueva ha subido en torno al 5%, aunque con una marcada dispersión según las comunidades autónomas. En términos de localización, los niveles más altos se alcanzan en las grandes capitales y las zonas turísticas, mientras que otras áreas están muy lejos de los máximos de la época del boom. Para este año se prevén subidas de entre el 5% y el 10%, sobre todo en vivienda nueva de mercados como Madrid, Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga gracias al aumento de la demanda, bien para vivir o para invertir.
Por un lado, encontramos personas que consideran España un destino atractivo para vivir, retirarse o pasar un tiempo; por otro, aquellos que consideran la vivienda un activo para rentabilizar sus ahorros o complementar sus rentas. En ese sentido, la vivienda es la principal forma de ahorro para casi 20 millones de familias, que han invertido en ellas unos 3 billones de euros. Hoy en día el 75% de la vivienda en España es la habitual. El resto es básicamente segunda vivienda, es decir, casas de la sierra y apartamentos en la playa. Madrid (con casi un 29%), Vizcaya (16,4%), Barcelona (15,8%) y Jaén (15,5%) son las ciudades con mayor porcentaje de compradores de inmuebles en otras provincias.
España tiene menos de una vivienda social por cada 100 habitantes, lo que la sitúa en los últimos puestos de la UE, que cuadruplica esta tasa.
La rentabilidad actual de una inversión en vivienda, medido por el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que se obtendría por alquilarla entre su teórico precio de venta, se sitúa por encima del 6% (Lleida registra la más alta de España, un 8,8%, y Barcelona un 4,7%), cifra muy atractiva en un contexto de tipos de intereses negativos o de nula rentabilidad, como es el caso de los depósitos, o muy baja si se trata del bono a diez años. Por eso la vivienda está considerada un refugio en épocas de crisis.
Sin embargo, hay un hecho que va a influir en el nivel de precios para este año y el próximo: la subida de las materias primas y su incidencia en la inflación. Este aumento ha provocado el incremento del coste total de las obras un 22,2% de media (la madera ha subido un 125%, la piedra un 68% y el cobre un 63%). Como consecuencia, es previsible que se produzcan retrasos en algunas obras e incluso su paralización.
Mejora la renta y la financiación
Por el lado de la demanda existen también diversos factores que respaldan la idea de un mercado en crecimiento estable. En primer lugar, la acumulación de operaciones que no pudieron cerrarse durante 2020 y que se materializaron en 2021; viviendas que responden a unas nuevas preferencias como son mayor tamaño y estar situadas en zonas abiertas. Y además con un incremento del ahorro acumulado durante el confinamiento. Se trata de factores que se mantendrán este año.
En segundo lugar, el crecimiento de la renta disponible de los hogares. Los ERTE han facilitado que la Renta Bruta Disponible de los Hogares (RBDH) no haya sufrido un ajuste tan acusado como el del PIB en 2020, un -3,3% RBDH vs -9,9% PIB nominal. Además, en 2021 ya empezaron a recuperarse los niveles previos al virus y se mantiene la tendencia apoyada por la recuperación económica, cerca de un 4% RBDH vs 4% del PIB nominal.
En tercer lugar, los bajos costes de financiación. El porcentaje dedicado por los particulares a la financiación de la compra de una vivienda es el 30% de los ingresos netos, por debajo del 34% de media histórica a pesar de los mayores precios. Además, hay que tener en cuenta que cerca del 60% de las nuevas hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido en -30p.b. en 2020 y -2p.b. en 2021, hasta situarse a finales del año pasado en el 1,47%. Las entidades financieras han entrado también en una fuerte competencia para mejorar su cuota de mercado en el negocio hipotecario y, dado que el Banco Central Europeo no se va a precipitar en la subida de los tipos de interés, las condiciones financieras favorables van a continuar al menos en los próximos dos años.
En este contexto de recuperación del mercado inmobiliario el Gobierno ha puesto en marcha cambios legislativos orientados en su mayoría a facilitar el alquiler sostenido, sobre todo en el control de precios mediante una intervención directa a cambio de algunos incentivos fiscales. Sin embargo, es muy probable que estas medidas no se puedan implantar hasta la próxima legislatura y su aplicación práctica será limitada dadas las competencias de las Comunidades Autónomas en materia de vivienda. En todo caso, es deseable que la regulación del mercado de la vivienda promueva la competencia y la transparencia para que los ciudadanos sepan a qué atenerse y dispongan del mayor número posible de opciones, porque cuantas más viviendas estén disponibles en el mercado, menos tensión habrá en los precios; cuanto más intervencionismo político, menor será la inclinación de los propietarios a ofrecer sus viviendas para alquiler. Por tanto, habría que facilitar, no limitar.
Es comprensible que la regulación de este mercado busque ayudar a que la vivienda sea accesible para toda la población, pero para alcanzar esa meta habría que atajar el fondo del problema y así evitar que cobre una dimensión inabarcable.
El empleo es básico
El fondo de la cuestión es que los salarios son bajos en comparación con los precios de las viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano y tanto en alquiler como en compra. La cuota mensual de un préstamo vivienda medio está en torno a los 560 euros; eso significa que para poder pagar la cuota de una forma cómoda el salario bruto debería estar cerca de 34.000 euros al año, y en ese rango solo se encuentra un 35% de los declarantes.
Los salarios son bajos, entre otras cosas, porque el paro y la temporalidad son muy altos. Con un mercado laboral dual y precario el acceso a la vivienda, sea en la modalidad de compra o en la del alquiler, es muy costoso. En definitiva, para ser propietario se necesita una media de 7,8 años de salario íntegro, según el índice de esfuerzo inmobiliario del cuarto trimestre de 2021 de la Sociedad de Tasación; bien es cierto que lejos del máximo alcanzado en 2007, poco antes de la crisis financiera global, cuando llegó a suponer 13,7 años de salario. Aunque también en este caso las cifras varían según las zonas: en las Islas Baleares se necesitan 16,8 años. En la Comunidad Madrid son necesarios 9 años de salario y en Cataluña 8,8 años.
Por tanto, dada la relación entre empleo/salario y vivienda, sin actuar sobre el primero no se soluciona el segundo. Una forma de solventar parte de este problema es la colaboración público-privada para la construcción de VPO, que permita a los tenedores de inmuebles poner en el mercado pisos a precios regulados a cambio de beneficios fiscales. También incentivar y facilitar la labor de cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y ayuda a la promoción de edificios protegidos. En España existe un parque de vivienda social de 290.000 unidades que dan cobertura al 1,6% de las familias (18.625.700, según la última Encuesta Continua de Hogares del INE). Dicho porcentaje refleja un claro déficit al compararlo con el de otros países europeos como Holanda, donde la proporción de vivienda social llega a alcanzar a un 30% de las familias, en Austria un 24% y en Dinamarca un 20,9%.
España tiene menos de una vivienda social (0,9) por cada 100 habitantes, lo que la sitúa en uno de los últimos puestos de la UE, que cuadruplica esta tasa. La cobertura de vivienda social en relación con los hogares sitúa la media de los países que conforman la UE en el 9,3%, mientras que en España es del 1,6%. Por tanto, es necesario incrementar esta cifra en casi ocho puntos para aproximarnos a las cifras europeas. Por otra parte, los mayores parques en arrendamiento se acumulan en Cataluña (33,4%), Andalucía (22,8%), la Comunidad de Madrid (22%) y el País Vasco (18%). Por número de viviendas de titularidad municipal en régimen de arrendamiento destaca Barcelona con 8.758, seguido por Madrid (6.304) y Bilbao (4.169).
El Gobierno sabe que el sector privado está dispuesto a trabajar para que se reediten los Planes de Vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler y un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles. Las cuestiones por despejar son si aceptará esa oferta y cómo generar empleo estable y salarios que ayuden al acceso a esas viviendas.