La economista Carme Trilla es una de las voces más cualificadas para tratar el problema de la vivienda, tanto por su trayectoria dentro del sector como por su profundo conocimiento del mercado inmobiliario y de las políticas públicas de vivienda. Preside desde 2014 la Fundació Hàbitat3, cuyo objetivo principal es la búsqueda y gestión de viviendas de alquiler social inclusivo, y desde 2017 el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), integrado por todas las administraciones públicas que operan en este ámbito. También preside, desde hace un año, el comité de expertos en vivienda del Ajuntament de Barcelona, que han de proponer soluciones concretas orientadas a expandir la oferta de vivienda en la capital catalana.
¿Por qué se ha convertido el derecho a la vivienda en un problema de tan gran magnitud y tan difícil de resolver? ¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
Hay, en efecto, un problema grave de vivienda en todos los países europeos y por consiguiente podemos considerar que el problema en España es parecido. De hecho, hay elementos comunes en Alemania, en Inglaterra o en Irlanda, por ejemplo, porque estamos asistiendo a una fuerte demanda de vivienda que no está en consonancia con la oferta. Esa colisión entre oferta y demanda es bastante común en la mayoría de los países. También tenemos como elementos comunes unas condiciones financieras semejantes, y ya no las facilidades financieras que había en España en otras épocas. Por otro lado, los movimientos de migración y movimientos residenciales más globalizados también son elementos comunes.
Pero en España tenemos un problema estructural singular que no se da en otros lugares: tenemos un parque de vivienda pública prácticamente inexistente. Es solo el 1,5% del total de viviendas principales, con lo que es muy difícil que la administración pública pueda dar respuesta en momentos de crisis. Francia tiene casi el 20% del parque, en los países bajos alcanza el 30%, como en ocurre también en Alemania y el Reino Unido, con cifras importantes.
Si nos centramos en Catalunya, ¿qué puede significar el plan territorial sectorial de vivienda?
Para mí, el plan territorial es muy importante y parece ser que lo van a aprobar, si bien lo vengo escuchando desde el año 2007. Este plan tiene que decir que en Catalunya se tienen que crear viviendas hasta llegar al 15% del parque de viviendas que se destinen a políticas sociales en todos los municipios de más de 2.000 habitantes, como ocurre en Francia. Allí existe la ley de la solidaridad urbana en la que todos los ayuntamientos están obligados a conseguir este objetivo en 20 años. Si se hubiese aprobado entonces, no estaríamos donde estamos. Es necesario aprobar este plan y poner los recursos públicos necesarios para su cumplimiento. Con el plan territorial sectorial de vivienda podremos avanzar sin dar palos de ciego, ni cambiando las políticas según mandato.
También sufrimos en España muy particularmente el drama de los desahucios. Es un tema complejo en el que se mezclan el derecho a la propiedad, el derecho a la vivienda, la situación económica y el contexto social. ¿Como debería abordarse?
El problema de los desahucios, que surgió precisamente con gran virulencia a partir del año 2008-2009, en el momento que estalló la burbuja inmobiliaria, es muy específico de nuestro país. En aquellos años, mucha población que había venido precisamente para trabajar en la construcción y había adquirido vivienda al no poder alquilar por falta de oferta, se encontró de pronto sin empleo al pararse la actividad en la construcción y en otros sectores. Con lo que los momentos álgidos de los desahucios fueron los años que siguieron al estallido de la burbuja. Eran desahucios de hipotecas. ¿Quién tuvo el papel de desahuciador? Los bancos y fondos de inversión que eran los propietarios y habían concedido los préstamos. Y se quedaron con las viviendas dejando a las personas en la calle. Hasta hoy que ha ido cambiando el signo: los desahucios de hipotecas han ido bajando porque estas personas ya cayeron y ahora tenemos desahucios de alquiler. Y así se da la paradoja de que estas mismas personas que los bancos o las administraciones pusieron en alquiler también se encuentran con problemas de pago. Con lo que nos encontramos muchos casos de varios desahucios de las mismas familias.
¿Qué pasa con el alquiler? Pues que en los últimos años ha subido mucho al igual que en otros países, sobre todo en ciudades y zonas de más demanda, aumentando la presión sobre estas familias más débiles. La curva de los desahucios es descendente, pero dominan los desahucios del alquiler.
Desahuciar a las familias es un error histórico. Se tendría que haber quedado con quitas de la deuda para que pudiesen seguir en sus viviendas. Se habría ahorrado el gran dramatismo social. Además, las entidades financieras presumían que venderían estas viviendas en el corto plazo y no fue así: la Sareb se quedó gran parte del patrimonio y ha tenido y sigue teniendo grandes pérdidas excepto únicamente con las piezas buenas. Es un fracaso total desde el punto de vista económico y sobre todo desde el punto de vista social. ¡No se tenía que haber hecho así! Entre otras cosas se perdió la ocasión de crear parques públicos de vivienda importantes.
Si no tenemos parque público de viviendas (solo el 1,5% del total de viviendas principales) y la política de vivienda está infradotada (no llegamos al 0,2% del PIB) tenemos una doble debilidad.
Se tiene que evitar cualquier desahucio ya que es un drama insoportable. Esto se tiene que hacer con concertación entre el sector público y privado. El privado gana porque frente a una persona que no puede pagar, el estado cubre la diferencia. Pero lo que pasa en la realidad es que si una familia va a la calle la administración tiene que buscarle una vivienda o una pensión o un hotel y el resultado es carísimo. En Barcelona se pagan de 40 a 50 millones a pensiones donde van a dormir las personas desahuciadas. Esto es un despropósito total. Estos datos los sabemos de Barcelona, pero nadie más los dice. Este dinero se debe destinar a cubrir diferenciales de alquiler con propietarios privados. Ello evitaría estos dramas. Lamentablemente esta política de concertación no se está presentando ni planteando. Los expertos lo pedimos, nos dan la razón, pero no se pone en marcha ningún mecanismo ni política de este tipo.
Las administraciones públicas, local, autonómica y central intervienen en temas de vivienda y a menudo vemos contradicciones entre ellas. Por ejemplo, cuando el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, presentó en febrero de este año el índice del sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler, la consejera de la Generalitat manifestó su descontento.
Los distintos niveles de competencias de las distintas administraciones complican el panorama. Sobre todo por la gran problemática que en España se da de forma peculiar con los escasos recursos dedicados a la vivienda. La política de vivienda está infradotada de una forma escandalosa, no llegamos al 0,2% del PIB cuando la media europea es del 0,6% y hay países por encima incluso del 1%. Si no tenemos parque público y no destinamos recursos a hacer políticas paliativas o de fomento tenemos una doble debilidad. ¿De dónde tiene que salir este dinero? De los distintos presupuestos, sobre todo del Estado que hace los planes de vivienda estatales. El Estado dice que las comunidades autónomas tienen que corresponsabilizarse y lo están haciendo, pero entre unos y otros es claramente insuficiente.
Por lo que respecta a los ayuntamientos, no deberían poner dinero porque les vendría de los planes estatales o autonómicos de la vivienda. Los ayuntamientos están haciendo una función social, pero se da la confusión entre política de vivienda y política social. Por ejemplo, los 50 millones destinados en Barcelona a las pensiones donde van los desahuciados no son partidas de vivienda sino partidas de los servicios sociales, desdibujando la acción paliativa sobre los problemas de la vivienda. Al final, lo que se tiene que decidir es cómo aumentar el presupuesto de las administraciones del Estado y de las comunidades autónomas para el tema de la vivienda.
Un ejemplo de la disfunción de las competencias es el índice de referencia de precios del alquiler. En Catalunya se hace a partir de una base de datos del Incasòl donde se depositan las fianzas de los contratos, y por lo tanto contiene información de los contratos que se hacen en la comunidad. En cambio, la ley estatal del 2023 que creó un índice de referencia a nivel español lo que tiene en cuenta son las declaraciones de renta de las personas que tienen ingresos de alquileres, con los cual no incluye a las empresas. Son dos bases de datos distintas. Ello supone una pérdida de información porque falta una parte importante de contratos. Por otra parte, hay diferencias entre la horquilla catalana y la estatal, el indicador de que una vivienda puede estar entre un máximo y mínimo. Sobre la misma vivienda el índice estatal es más bajo. El resultado es deprimente, porque estas diferencias dan equívocos entre la oferta y la demanda, y este problema no debería plantearse.
Algunos expertos indican que con la ley de la vivienda el alquiler ha subido a niveles máximos. ¿Qué resuelve y que no resuelve esta ley?
EL control de alquileres es un tema que se está planteando en todas las ciudades del mundo que se encuentran con una gran presión de la demanda y una subida de precios importante. Por favor, ¡que alguien lo controle! Pero es muy difícil hacer políticas que respondan a este clamor popular. Regularlo tiene implicaciones negativas porque establece mecanismos de desincentivación en la oferta. Hay propietarios que, ante la imposibilidad de subir el alquiler, deciden vender o tener lo que se llama alquiler “falso”, como es el alquiler de temporada o el alquiler turístico. Con estas fórmulas pueden eludir la aplicación de la ley, tanto en lo que respecta a la finalización del contrato como en el precio. Ello nos lleva a tener que regular todavía más, regular el alquiler de temporada, el alquiler turístico y el alquiler de vacaciones. En consecuencia, se va creando un cuerpo tremendamente regulatorio, lo que no parece que sea lo mejor desde un punto de vista económico.
La alternativa, es decir la inflación galopante de precios de alquiler, es tremenda y si no hay más oferta no se puede parar. ¿Cómo se genera esta oferta cuando ya hace 15 años que se construye poquísimo, sobre todo desde la caída en picado posterior al estallido de la burbuja? Aunque ahora parece que se está recuperando algo, las cifras están muy alejadas de lo que haría falta. Se tarda muchos años en crear el parque de alquiler que necesitamos, no es una cosa de hoy para mañana. Ello nos lleva a una tesitura crítica donde las posiciones están totalmente enconadas, en “estado de guerra”. No hay diálogo posible entre los que están a favor y los que están en contra. Aquí volveríamos a lo que he comentado de la concertación: fomentar el alquiler a base de garantías de cobro, desgravaciones fiscales… El sector sabe que si hubiera garantías para el cobro aumentaría inmediatamente la oferta de forma generosa. En Catalunya pusimos en marcha en 2005 la política Avalloguer, en la que, se si se llega a la situación en la que tienes un alquiler a una familia que no puede pagar, el Incasòl cubre todos los meses hasta que llegue una situación de desahucio, si es que llega. Esta fórmula se aplica si se alquila por debajo del índice. La seguridad en el cobro es la clave. Ello da tranquilidad, confianza y anima el mercado.
El portal Idealista indica que, en el último año, la oferta de alquileres permanente se ha reducido un 15%, frente al aumento del 56% interanual de los alquileres temporales, que ya suponen hasta el 11% del mercado. Parece un fenómeno imparable…
En el estudio que acabamos de publicar del Observatori Metropolità de l’Habitatge, con portales como Habitaclia, este porcentaje alcanza el 40% en contratos temporales, una cifra totalmente desmedida. Además, hay mucha oferta que ya no aparece en los portales. La oferta que está mejor de precio no aparece, y en este sentido son engañosos sobre el conjunto de la oferta. Los administradores de fincas tienen sus propias listas de espera, y como que estas viviendas están muy buscadas no se publican y se asignan a alguna de las personas en espera.
Los pisos turísticos gestionados por pequeños propietarios generan pequeñas economías y un colchón a la demanda turística frente la oferta hotelera. Se han cometido abusos por parte de algunos. ¿Le parece oportuna la medida anunciada por el alcalde Collboni de eliminarlos en Barcelona?
Este es más un debate de política turística que de política de vivienda. Estamos hablando de 10.000 viviendas en Barcelona que van a perder su condición reconocida de vivienda turística legal sobre un parque de 780.000 que tiene la ciudad. La medida es más simbólica que efectiva en cuanto a política de vivienda. En cambio, entra de lleno en el debate de la política turística. Muchos vecinos no quieren pisos turísticos en su escalera y el sector hotelero tampoco los quiere. Las 10.000 viviendas que se incorporen al mercado seguramente serán de venta y no son la solución a los problemas actuales de la vivienda. El tema del alquiler turístico es un debate que se da en todas las ciudades del mundo y muchas están tomando decisiones parecidas a la adoptada por el alcalde de Barcelona.
¿Cómo conseguir más vivienda asequible en una ciudad como Barcelona? ¿No debería reforzarse más la coordinación con las ciudades y comarcas limítrofes?
No es lo mismo solucionar el problema de la vivienda en el siglo XX que el siglo XXI. Antes había terreno para construir y así se hizo. Ahora todo está mucho más acotado. En ciudades como Madrid se tiene todavía mucha capacidad de desarrollo urbanístico. En Barcelona aún queda terreno, pero tiene fecha de caducidad. Se tendría que hablar de política de vivienda metropolitana. Madrid, como ciudad, tiene un territorio parecido al de nuestra área metropolitana, mientras que Barcelona equivale a la zona central de Madrid. Así que deberíamos estar hablando de región metropolitana, incluyendo Terrassa, Sabadell, Sant Cugat… Los medios de comunicación deberían mostrar que es indiferente vivir en un lugar u otro de la región metropolitana para ir a trabajar. Hay municipios que están totalmente ahogados, como Santa Coloma de Gramanet donde no hay posibilidad de crecimiento, con lo que necesita una ventana metropolitana para crecer. En Barcelona somos 1,7 millones de habitantes. Y pese a que no se crece en población, hemos construido casi 300.000 viviendas.