José García Montalvo es una de las voces económicas más relevantes del panorama actual. Doctorado por la prestigiosa Universidad de Harvard, nos atiende desde su despacho en la Universitat Pompeu Fabra (UPF), donde es catedrático. Ha contribuido significativamente en roles investigativos para la Barcelona School of Economics y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas. Su obra y contribución al mundo académico y práctico han sido reconocidas con múltiples premios, como el Premio Jaume I de Economía y el reciente Premio Nacional a la Colaboración Público-Privada en 2023. Además, ha sido voz consultiva en instituciones de renombre mundial como la OCDE y el Banco Mundial, y su conocimiento ha trascendido en más de diecisiete libros y numerosos artículos en revistas de gran calibre. Conversamos con él acerca de la crisis del mercado de la vivienda, cómo hemos llegado hasta aquí y cuáles son las políticas que deberían implementarse para mitigar el aumento de precios de alquiler.
¿Estamos ante la mayor crisis de la vivienda de nuestra historia?
La respuesta depende de cómo definamos “crisis”. Si entendemos el concepto como una situación generalizada, está claro que no enfrentamos una crisis en el sector de la vivienda. Sin embargo, sí existe un problema en un segmento específico: el alquiler a precio de mercado, que representa el 16% del total. Los principales problemas de acceso se localizan en las ciudades más grandes. Según datos internacionales, dedicamos el 40% de la renta al alquiler, lo que nos sitúa en una posición desfavorable en comparación con otros países. Fuera de eso, nos encontramos en una situación relativamente mejor.
En cuanto a los precios de compraventa, aún se sitúan significativamente por debajo de los máximos alcanzados durante el periodo de la burbuja inmobiliaria. Si comparamos el crecimiento de los precios de vivienda en los últimos diez años con países como Canadá, donde los precios se han duplicado, o EEUU, donde han crecido entre un 16% y un 19%, España no ha experimentado ni mucho menos una inflación similar. Durante la última crisis, fuimos la “oveja negra”. Sin embargo, en este último periodo, el crecimiento de los precios en nuestro país ha sido inferior al promedio internacional.
¿La subida de precios dará un respiro en algún momento?
La historia económica nos muestra que los mercados, incluido el inmobiliario, tienen ciclos. Después del colapso de la burbuja inmobiliaria, experimentamos una caída drástica en los precios, con una disminución de casi el 50% en muchos lugares. Desde 2014, el mercado ha estado en una fase de recuperación, con precios que aumentan de manera más gradual. Uno de los factores clave que mantienen los precios altos es la disparidad entre oferta y demanda. En muchas áreas urbanas, simplemente no hay suficientes viviendas disponibles para satisfacer la demanda. A menos que se tomen medidas para corregir este desequilibrio, es probable que los precios sigan siendo altos.
¿Cuál es la solución?
El problema de la vivienda es complejo y no hay una única “solución mágica”. Algunas posibles soluciones podrían incluir incentivar la construcción de nuevas viviendas en áreas de alta demanda, algo que puede encontrarse con obstáculos tanto políticos como sociales. Las ciudades podrían considerar revisar sus políticas y regulaciones de zonificación para permitir una mayor densidad o tipos de viviendas diferentes. A nivel gubernamental, podría haber más intervención en el mercado de alquiler para garantizar que sea asequible, quizás a través de subsidios o control de alquileres. También es vital que haya colaboración entre el sector público y privado, trabajando juntos para encontrar soluciones innovadoras.
¿Ya no es la mejor opción, invertir en vivienda?
Nunca lo ha sido. La vivienda ha sido vista históricamente como una inversión sólida en muchos lugares. Proporciona no solo un rendimiento financiero, sino también un lugar para vivir. Sin embargo, como todas las inversiones, tiene sus riesgos. La crisis financiera de 2008 es un recordatorio de que los precios de las viviendas pueden caer drásticamente. Aunque la vivienda puede ser una parte importante de una cartera de inversiones, es fundamental diversificar y no depender únicamente de un único tipo de activo. Invertir en vivienda también debe hacerse con una perspectiva a largo plazo y no simplemente esperando ganancias rápidas.
¿Cómo valora las últimas soluciones de avales aportadas por el Gobierno?
El dilema actual radica en que las medidas se centran en un segmento muy específico. Aquel segmento de la población que ya ha saldado su hipoteca se encuentra en una situación más favorable que la media europea. Asimismo, quienes pagan un alquiler por debajo del precio de mercado o no pagan alquiler en absoluto están en una posición ventajosa. Donde de verdad enfrentamos los grandes desafíos es en el ámbito del alquiler de vivienda a precio de mercado.
Para abordar el problema de la vivienda es vital que haya colaboración entre el sector público y el privado, como sucede en otros países, trabajando juntos para encontrar soluciones innovadoras.
Retomar políticas que en el pasado dañaron el mercado de alquiler no es la solución. Durante años, hemos enfocado nuestras políticas en la compra de viviendas, lo que nos ha llevado a la situación actual. Cualquier medida que favorezca únicamente la adquisición de vivienda, como las desgravaciones fiscales, nos desvía del camino que deberíamos seguir. ¿Es positivo ofrecer ciertos incentivos a los propietarios? Sí, en cierta medida, ya que propietarios comprometidos pueden contribuir a crear barrios más saludables. Sin embargo, ese no es el núcleo del problema que enfrentamos actualmente. Debemos centrarnos en abordar la problemática del alquiler a precios de mercado.
Existen otros países como Reino Unido que ya lo han hecho. ¿Nos puede contar cómo lo han hecho?
Reino Unido ha enfrentado desafíos similares en el mercado inmobiliario. Para ayudar a los compradores primerizos y otros grupos desfavorecidos a acceder a la vivienda, el gobierno introdujo el programa “Help to Buy”. Esta iniciativa ofreció incentivos como préstamos sin intereses y avales gubernamentales para ayudar a las personas a comprar su primera casa. Sin embargo, como todas las políticas, tuvo los mismos defensores que detractores. Mientras que, por una parte, ayudó a muchos a subir al primer peldaño de la propiedad, también hubo preocupaciones de que pudiera estar inflando artificialmente los precios al aumentar la demanda sin abordar adecuadamente la oferta. Es un ejemplo de cómo las intervenciones gubernamentales en el mercado inmobiliario pueden tener impactos tanto positivos como negativos, y la importancia de monitorear y ajustar estas políticas con el tiempo.
Algunos apuntan a que esto podría crear una burbuja inmobiliaria. ¿Es así?
No, en esta ocasión no se anticipa la formación de una burbuja inmobiliaria. Aunque ciertos factores podrían dar esa impresión, en realidad, el volumen de operaciones no es lo suficientemente amplio para desencadenar una crisis de tal magnitud. Además, la supervisión bancaria es mucho más estricta en la actualidad. El Banco Central Europeo revisa exhaustivamente todas las operaciones y prácticas de crédito. Si un banco comienza a ofrecer préstamos a individuos que no pueden pagarlo, es probable que se enfrenten a graves sanciones.
El Euríbor ha bajado en agosto por primera vez desde abril de 2022. ¿Vamos a ver una estabilización del indicador?
Va a depender en gran medida de la evolución económica. Estamos viviendo situaciones atípicas en términos históricos. La economía parece estancada, pero, paradójicamente, el desempleo se encuentra en mínimos históricos y la generación de empleo continúa. Por otro lado, la inflación sigue siendo elevada. Los presidentes de los bancos centrales han adoptado posturas firmes, partiendo de la premisa de que la inflación debe reducirse. En este contexto económico peculiar, los agentes del mercado parecen anticipar que los tipos de interés descenderán antes de lo previsto, y eso es una razón por la que hemos observado una disminución en el Euríbor. Se está evidenciando una preferencia por la compra de deuda a medio plazo, dado que a corto plazo esta ofrece menor rentabilidad. Aunque los agentes de mercado creen que hemos alcanzado el punto máximo y que las tasas disminuirán, ese no es el mensaje que se está intentando transmitir desde las instituciones.
Hemos llegado a unos niveles de propiedad desorbitados, en nuestro país, cercanos al 85%. ¿Ha sido esto la causa de la crisis de vivienda actual?
Definitivamente. Este proceso llevó a un mercado de alquiler extremadamente reducido. En 2005, el alquiler solo representaba el 9,5%. Desde entonces, ha habido una ligera recuperación y ha aumentado un poco. Lo que ocurrió es que, durante la época franquista, se incentivó la construcción de viviendas y se estableció un control absoluto sobre las rentas, de modo que el precio del alquiler no podía variar. Esto acabó con el mercado del alquiler. Durante los años 70, hubo inflación, pero no se podía ajustar el precio del alquiler acorde a ella. Luego, con la llegada de la democracia, se introdujeron deducciones fiscales para la compra de viviendas. Continuamos con ese enfoque y, desde los años 50, cuando teníamos un alto porcentaje de alquileres, este ha ido disminuyendo debido al incremento de compras, llegando a los años 2000 con una oferta de alquiler muy limitada. Esto ha causado numerosos problemas entre comunidades, afectando la movilidad y otros factores. Sin embargo, la mentalidad de la gente está cambiando: ahora, a muchas personas no les importa alquilar. Pero en la situación actual es más difícil acceder a una hipoteca debido a la falta de oferta. Regenerar ese mercado toma tiempo. En los últimos 15 años, hemos avanzado significativamente, llegando al 16%, pero aún queda mucho por hacer.
Ahora, intentando estabilizarlo, vemos cómo se disparan los alquileres. ¿Las medidas de controlar el alquiler funcionan?
Las medidas para controlar los alquileres, como limitar los precios, pueden ser contraproducentes. Si se limitan los precios de alquiler, podría desincentivar a los propietarios a alquilar sus propiedades. Además, si se vuelve más rentable vender propiedades en lugar de alquilarlas debido a estas restricciones, podríamos seguir profundizando el problema del mercado de alquiler. Para abordar este problema, es necesario implementar soluciones desde múltiples frentes. Durante mucho tiempo, el sector público ha sido deficiente en su papel. Se han mermado las viviendas sociales existentes. Estas se privatizaron, otorgando títulos de propiedad a sus habitantes para que pudieran comprarlas. Es esencial construir un nuevo stock de viviendas, y es obligación del sector público hacerlo. Además, debe encargarse de las viviendas de emergencia y las viviendas sociales. Esto es algo que ya debería haberse puesto en marcha.
Por otro lado, está el tema de la vivienda a precio asequible. El sector público no puede proveer todas las viviendas necesarias por sí solo. La colaboración público-privada, como se lleva a cabo en otros lugares, puede ser una solución. En este esquema, el propietario se compromete a construir viviendas a precios asequibles. Existen también medidas fiscales en las que la base imponible se reduce si se alquila por debajo del precio de mercado, o si se alquila a personas jóvenes. Si decides alquilar al precio de mercado, entonces, pagarás más impuestos. Otra opción es reducir el precio de alquiler. Hay muchas estrategias que funcionan y otras no tanto, como los subsidios directos, que también podrían ser aplicados en situaciones específicas. Se ha propuesto también tomar todas las viviendas de grandes propietarios y ponerlas en alquiler a largo plazo. En este esquema, el Estado pagaría un alquiler a esos propietarios, pero mantendría el control sobre el precio del alquiler. Estas viviendas, por ende, serían subarrendadas a las comunidades autónomas, que decidirían quiénes deben habitarlas. Hay algo que está claro, y es que, a pesar de las continuas promesas de construir muchas viviendas, la realidad es que no se está edificando prácticamente ninguna.
Pero en los medios se bombardea continuamente con que habrá un parque de viviendas público cercano a los 200.000 hogares…
Se están construyendo muy pocas viviendas, una cantidad ínfima. Se parece más a una estrategia electoral que a una realidad. Recordemos que en 2021 se prometieron 100.000 viviendas con una distribución similar a la última propuesta, y ahora todavía se prometen más, pero no se ha puesto en marcha ninguna de estas iniciativas. Está claro que no es la prioridad. Si la vivienda interesa de verdad a un gobierno, en los presupuestos públicos tendría que haber una partida suficiente dedicada a ello. Aunque sí existe una partida presupuestaria para vivienda, su proporción en relación con el PIB es significativamente menor comparada con otros países. Podríamos decir que es una quinta parte de lo que destinan otros vecinos europeos con los que solemos compararnos. Es un tema crucial… ¡pero lo dejan en manos del sector privado! La responsabilidad es del Estado, y deben demostrarlo.
¿Nos estamos empobreciendo cada vez más? ¿Va a tener solución en un futuro o ya es un hecho imparable?
La situación apunta a que la inflación no retornará a los niveles mínimos que se experimentaron hace cinco o seis años. Hay diversas tendencias generales que nos conducen hacia inflaciones más elevadas. Entre estas tendencias se encuentra la desglobalización. Los productos ahora tienden a ser más caros debido a que la globalización anteriormente permitía producirlos en lugares donde el costo era más bajo. Las tensiones geopolíticas podrían complicar esta dinámica en el futuro. La ruptura de las cadenas de producción es otro factor por considerar. Aunque pueda resultar económico tener cadenas de producción en países lejanos, este modelo conlleva riesgos que pueden afectar la producción global. Ahora mismo, las empresas tienden a optar por lugares que no solo sean económicos, sino también que estén estratégicamente posicionados, lo que aumenta los costes y genera inflación.
Además, los precios de la energía están en alza. Cuando se aprueben medidas relacionadas con el contenido de CO2, es probable que esto tenga un impacto directo en los precios. Si los salarios no siguen una tendencia al alza que supere el ritmo de inflación, la renta real de las familias disminuirá. En años recientes, hemos observado un incremento de los precios causado por aumentos salariales y, posteriormente, por el impacto en las ganancias. Ahora, en cambio, vemos como algunos sectores concretos, como es el caso del energético, reportan altísimas ganancias. Estamos ante el reto de decidir cómo se repartirán los beneficios entre rentas y salarios. Si los salarios no aumentan adecuadamente, se continuará erosionando la capacidad adquisitiva. A corto plazo, la situación es clara: el año pasado, la inflación superó ampliamente el aumento de los salarios. Excepto en el caso de los jubilados, ningún sector tuvo un incremento cercano al 8%. El interrogante es: ¿qué deparará el futuro? A pesar de lo que los empresarios puedan tener sus preferencias y obstaculicen ciertas subidas salariales, está claro que necesitarán trabajadores. Y, para ello, tendrán que llegar a acuerdos atractivos para conseguir retenerlos.