CEO de Euroconstruc y precandidato a la presidencia en las últimas elecciones al FC Barcelona, Xavier Vilajoana es el presidente de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), la institución más representativa del sector de la promoción y construcción de viviendas y un referente esencial para el empresariado catalán. Funciona desde 1968 y actualmente cuenta con más de 500 grupos inmobiliarios asociados que representan a más de 1.000 empresas. Su presidente contesta a nuestras preguntas en un momento de fuerte incertidumbre económica que impacta en la construcción y el inmobiliario.
Inflación, retraso de las materias primas… ¿Cómo está impactando en términos generales la situación económica actual en la construcción en Catalunya?
El impacto sobre el sector es importante: de media en España se han incrementado un 32% los costes de construcción, y en Catalunya igual, provocando retrasos en algunos proyectos previstos, a la espera de si este aumento se corrige, o al menos se frena. En las nuevas promociones que se vayan a iniciar ahora pueden ajustarse los balances y repercutir este aumento de costes siempre que el mercado lo permita, pero en las que están en proceso de construcción, y con preventas realizadas, no se pueden repercutir.
¿La evolución está siendo la misma en las diferentes ramas de actividad promotora (vivienda, oficinas, logística, etc.) o ha habido una evolución desigual en función de cada tipología?
La actividad promotora había recuperado el ritmo productivo perdido en la anterior crisis. Con la pandemia hubo un parón, que sufrimos algo menos que otros sectores, y eso nos permitió recuperarnos con cierta facilidad. Por segmentos, el logístico se está comportando bien por el auge del e-commerce, y en el de las oficinas –especialmente en la ciudad de Barcelona y la primera corona metropolitana– se está registrando una evolución positiva después de la pandemia, con repuntes en la producción y construcción de edificios innovadores y más sostenibles. En el residencial, la evolución es desigual en función de las diferentes provincias: en Tarragona, Lleida y Girona los niveles de producción se mantienen, mientras que en Barcelona varía dependiendo de si nos referimos a la provincia o a la ciudad. En la primera y segunda corona metropolitana se registra un aumento en la producción de viviendas, mientras que en la ciudad de Barcelona, que siempre había sido motor de producción de obra nueva, se registran descensos desde finales de 2019 a causa del 30% de reserva de VPO y que no está dando los resultados que esperaban.
¿De qué manera puede afectar a partir de ahora la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo?
Afecta a las hipotecas, especialmente a las de tipo variable, por el impacto directo de los tipos en el euríbor. Si le añadimos la elevada inflación (10%), es evidente que la renta disponible de las familias será menor, con lo que la decisión de compra podría aplazarse.
Uno de los caballos de batalla en el sector es de los retrasos en los permisos administrativos. Un problema añadido que no sabemos si ha ido mejorando o, por el contrario, se acrecienta con la situación actual…
Es un verdadero problema que incide directamente en el ritmo de construcción, ya que tardas lo mismo en conseguir todos los permisos y licencias de obras, tanto previos como posteriores, que en levantar la promoción. No es de recibo que se tarde de media 18 meses en tener todos los trámites administrativos cuando, según contempla la ley, deberían de tramitarse en dos meses. Necesitamos autocrítica en las administraciones e invertir esfuerzos y recursos para paliar esta situación.
Para ampliar el parque de vivienda asequible en nuestro país se necesita impulsar fórmulas de colaboración público-privada.
¿Qué debe hacerse para satisfacer la demanda existente de viviendas?
Generar más suelo, recuperar la seguridad jurídica perdida por los constantes cambios normativos, disponer de una normativa urbanística flexible y ágil, y una tramitación administrativa rápida y eficiente. Un cambio normativo en este plazo de tiempo provoca que se aplacen e incluso paralicen proyectos que podrían haberse iniciado y mantener el ritmo de producción que satisfaga la demanda en Catalunya, cifrada en unas 25.000 viviendas nuevas anuales, según los expertos. Desgraciadamente, los datos indican que el año pasado en Catalunya se iniciaron 15.000, así que seguimos estando lejos de poder cubrir las necesidades de las familias catalanas.
Aunque los expertos inmobiliarios no hablan de burbuja, ¿estamos en situación de riesgo de que se produzca? O, por el contrario, ¿puede ser la construcción un dinamizador de nuestra economía en estos tiempos convulsos?
El sector constructor es tractor de la economía: por cada vivienda construida se generan 2,5 puestos de trabajo, y del precio final de una vivienda, el 20% son impuestos. Nuestra aportación a la economía es importante. En estos momentos no se puede hablar de riesgo de burbuja porque prácticamente no hay stock de vivienda y no estamos generando la oferta necesaria para cubrir la demanda que le comentaba antes.
¿Cuánto puede llegar a subir el precio de la vivienda? ¿O cree que se estabilizará?
Dependerá de diversos factores, pero uno de los más importantes es el equilibrio entre oferta y demanda. Mientras la segunda siga muy por encima de la primera, los precios seguirán subiendo. Si además le añadimos un aumento de costes relevante, no ayuda a la contención de precios. Para equiparar oferta y demanda, hay que generar suelo edificable y agilizar trámites urbanísticos. Y para la contención de costes, las tensiones en el mercado energético deberían moderarse. Veremos…
Una recesión en la segunda mitad del año, ¿podría provocar que la demanda optase por el alquiler?
Es una posibilidad, aunque en general, la demanda prefiere comprar a alquilar si tiene esa capacidad. Y de eso depende en gran medida el ahorro familiar que se haya conseguido con anterioridad, que es lo que posibilita el pago del 20% del precio. Si comparamos la cuota de una hipoteca con un alquiler, en muchos casos se asemejan, por lo que el esfuerzo familiar es muy similar.
¿Por qué hay tan poca vivienda social en Catalunya? ¿Qué debe hacerse?
El sector privado ha construido el 80% de la VPO en Catalunya en los últimos diez años, y lo digo con datos oficiales en mano y con conocimiento de causa, ya que en mi empresa nos dedicamos principalmente a hacer VPO. Para ampliar el parque de vivienda asequible en nuestro país se necesita impulsar fórmulas de colaboración público-privada que generen vivienda con algún tipo de protección en aquellos suelos de reserva que están en manos de los ayuntamientos –por ejemplo, en Barcelona existen reservas para poder realizar 20.000 VPO–, algunos de ellos con poca capacidad o recursos para edificar. A través de fórmulas de colaboración con el sector privado como el derecho de superficie, se podrían construir estas viviendas: sentémonos y pongámonos manos a la obra.
Una de las asignaturas pendientes del sector de la construcción es que es una de las industrias más contaminantes. ¿Dónde queda la sostenibilidad del sector en estos momentos? ¿Lo entiende también usted como una prioridad?
El reto en sostenibilidad en el ámbito inmobiliario se encuentra especialmente en parque de viviendas existente en las grandes ciudades, ya que es antiguo y necesita de obras estructurales (impermeabilidad, aislamiento, etc.) que mejoren la eficiencia energética de los edificios. En el caso de la obra nueva, los estándares de sostenibilidad son muy elevados, tanto en residencial como en oficinas, por lo que más que hablar de la construcción como “una de las industrias más contaminantes” deberíamos referirnos solo a esa parte del parque de viviendas existentes que aún es contaminante, y aprovechar los fondos europeos para que las comunidades de propietarios los soliciten y se adecuen los edificios antiguos a la normativa.
Trabajamos para hacer entender a las administraciones la necesidad de recuperar la seguridad jurídica en el sector inmobiliario.
¿Hasta qué punto los Fondos Europeos Next Generation pueden contribuir a la implantación de soluciones reales para el sector?
Como decía antes, estos fondos –y su importante dotación económica, recientemente ampliada y que dotará a las CCAA de más recursos– son clave para crear consciencia y convencer a los pequeños propietarios y comunidades de vecinos de la necesidad de realizar las reformas necesarias en los edificios, ya que la propiedad horizontal representa el 80% del total en España. Las administraciones deben facilitar el acceso a los fondos y, al mismo tiempo, seguir potenciando sus programas de rehabilitación con líneas claras, gestión eficiente y mayor presupuesto una vez finalice esta convocatoria actual.
Mirando al futuro, cuáles son las tendencias más innovadoras en el sector.
Se está impulsando cada vez más el uso de tecnologías como el BIM o el lean construction para desarrollar proyectos en los que se pueda llevar una mejor gestión integral, coordinando a los diferentes proveedores intervinientes, propiciando un mejor y mayor aprovechamiento de los materiales, y facilitando el ahorro de costes y de tiempos de ejecución. Otro ámbito que está desarrollándose de manera progresiva es la construcción industrializada, donde ya hay constructoras especializadas como grandes promotoras invirtiendo en esta nueva forma de construir.
El panorama, como vemos, es un combinado de dificultades –normativas, financieras y de suministros–. ¿Cuál es su propuesta como presidente de la Associació de Promotors de Catalunya?
Desde la APCE estamos trabajando para hacer entender a las administraciones la necesidad de recuperar la seguridad jurídica en el sector inmobiliario, con leyes que sean consensuadas con los agentes implicados, justas, estables en el tiempo y eficientes para con el resultado que persiguen. También creemos necesario que se establezcan vías de colaboración entre las administraciones y el sector privado para establecer fórmulas que permitan ampliar el parque de vivienda, especialmente de alquiler asequible.