“Un espacio de coworking es una aceleradora natural de cualquier negocio”. Nos lo dice, rontunda, Vanessa Sans, fundadora de Happy Working Lab y quizás una de las personas que más sabe acerca de oficinas flexibles de nuestro país. No en vano, ha ayudado a organizar la Coworking Spain Conference (2013-2016) y asumido la dirección, organización y producción de la Coworking Europe Conference (2013-2018), además de la Coworking Africa Conference y la Coworking India Conference. “Después de picar piedra durante años, podemos decir que vivimos un momento muy dulce. Las empresas han descubierto que son mucho más ágiles gracias al coworking”, afirma. Sans nos recibe en el hotel Kalima, en Caldes d’Estrac (Maresme, Barcelona). Un proyecto que convertirá en híbrido –hotel/coliving para trabajadores extranjeros y nómadas digitales y café/coworking para profesionales locales– en cuestión de meses.
Tras el boom de 2016, dos años después cerraron más de un 38% de los coworkings en España. Espacios de menos de 500 m2, cuyo alquiler no supieron renegociar. También aquellos que no supieron reaccionar con rapidez a la pandemia. Así pues, ¿qué diferencia a un coworking rentable del que no lo es? Sans nos lo aclara en esta entrevista.
Tras la pandemia, se ha producido un cambio de mentalidad en muchas empresas. Se ha descubierto que el teletrabajo funciona. Además, buena parte de los trabajadores no ha querido regresar a la oficina. ¿Cómo ha afectado todo esto al coworking?
Cierto. Si quieres tener contento a tu equipo, debes ceder un poco. Por eso se están aplicando cada vez más estos formatos de trabajo híbridos. Al final, los empresarios se dan cuenta de que sus trabajadores producen más. Tienen claro que estos espacios flexibles solucionan muchos de sus problemas del día a día.
¿Por ejemplo?
Ahora ya saben que son mucho más ágiles ante cualquier crisis como la pandemia. Los empresarios tienen la posibilidad de contratar un servicio muy flexible que se adapta perfectamente a las necesidades de su negocio. Además, reducen gastos operativos y gastos de capital, por lo que se pueden dedicar a lo que les interesa: trabajar y producir. Están más volcados en su empresa. Asimismo, los espacios de coworking suelen ser lugares atractivos, inspiradores y capaces de atraer talento. Sin duda, este es el gran reto de las empresas de hoy día: captar y retener talento. En estos momentos, se puede trabajar para cualquier empresa, incluso fuera de nuestras fronteras. En definitiva, el trabajo flexible se normaliza y, cada vez más, se fomentan prácticas híbridas. Incluso se ubica a los trabajadores en centros cercanos a su domicilio.
Un negocio de coworking debe ofrecer una propuesta de valor, pues la experiencia del usuario es clave a la hora de elegirlo.
Actualmente, ¿cuáles son los países punteros en la industria del coworking?
Uno de los más potentes es la India. En la primera Coworking India Conference conseguimos reunir, por primera vez, a todos los operadores del país. De ahí, han salido impulsores de coworking que cuentan hasta con 15 espacios. Estados Unidos cuenta con un perfil de operador más corporativo, tipo centro de negocio, en el que destacan un par de empresas líderes. Industrious es una de ellas, un monstruo que integra muy bien los servicios de WeWork. Pero no hay prácticamente coworkings independientes.
Ese perfil de coworking es más bien europeo…
Sí, es verdad, pero esto no quiere decir que un coworking independiente no sea rentable: a partir de 500 o 1.000 m2 ya puede dar beneficios. En Europa, Inglaterra es el país y Londres la ciudad referentes en coworking. Es un mercado muy maduro que sigue creciendo y a un ritmo muy rápido. Los operadores tienen numerosas localizaciones y de grandes dimensiones, un perfil muy corporativo. Londres lidera el mercado europeo en número de marcas, localizaciones y servicios ofrecidos (restaurante, gimnasio, etcétera). Todos los edificios son modernos, tecnológicos y con muchos metros cuadrados. Las tendencias que mueven el sector se dictan desde la capital londinense por parte de grandes corporaciones. El resto de Europa apuesta por un modelo más independiente.
¿Y cómo están las cosas en nuestro país?
España siempre se ha caracterizado por una superficie muy baja de media. Aun así, hemos evolucionado y seguimos creciendo. Hace una década, la media era de 150 m2. A estas alturas, hemos alcanzado los 400 m2 por centro, según una encuesta de Manuel Zea, fundador del buscador Coworking Spain. La razón es obvia: si carecemos de espacio, no lo podemos monetizar. Aun así, algunas de estas localizaciones con poca extesión funcionan, aunque no sean muy rentables. Barcelona lidera el ránking en número de espacios, seguida de Madrid. Valencia y Málaga empiezan a sorprender por el buen ritmo que llevan. San Sebastián posee un mercado muy pequeño, en el que hay excepciones destacables. Es el caso de The Social Hub, un operador muy grande a nivel europeo que va a abrir un edificio de 16.000 m2 con alojamiento de hotel para estudiantes en un barrio secundario. Básicamente, han visto una oportunidad para captar a nómadas digitales, ya que la mayoría de los coworking están en el centro.
Hoy día hay incluso hoteles y operadores turísticos que están abriendo coworkings y que apuestan por un formato híbrido.
Estoy convencida de que la competitividad es buena para un mercado que no está saturado. De momento, le estamos ganando terreno a la oficina tradicional, y yo lo tengo clarísimo: la oficina flexible es el presente y futuro de las empresas.
En cuanto a los operadores, ya hemos hablado de dos perfiles diferenciados: el big player y el independiente. Aun así, ¿se vislumbra algún nuevo agente dentro del sector?
En general, los big player suelen ser grandes inmobiliarias, corporaciones, inversores y propietarios de activos enfocados al real state. También nos encontramos hoteles que están abriendo coworkings y operadores turísticos que apuestan por un formato híbrido. Estos últimos facilitan servicios de coliving y coworking en una misma localización, como Wayco (Valencia). Sean big players o independientes, es importante que estos centros cuenten con oficinas entre sus usuarios. La viabilidad de un coworking no está en manos de profesionales freelance, autónomos o nómadas digitales. Las oficinas son las que dan estabilidad a su cuenta de resultados.
Es curioso que Barcelona y Madrid ostentan el mayor número de espacios del país pero también el precio más elevado por m2 en alquiler de oficinas.
El precio por m2 es uno de los factores que más influyen en la viabilidad de un negocio de este tipo. Para que sea rentable, yo aconsejo comprar el activo. El alquiler no es recomendable, a menos que negocies un contrato a largo plazo, es decir, por encima de los 10 años. Entonces sí puedes amortizar toda la inversión que haces, ya que un alquiler añade un gasto operativo más a tu negocio. Cuando compras ese activo, pagas esa hipoteca que amortizas al final. Es la mejor opción para obtener una mayor rentabilidad.
Hablemos de tendencias en modelos de negocio. ¿Hacia dónde se dirige el sector?
Muchas compañías tienen la empresa madre como punto de encuentro puntual y usan espacios de coworking en zonas residenciales o secundarias, cercanas a la casa de sus empleados. Y desde hace unos años desarrollamos, sobre todo, modelos híbridos de coliving y coworking, extranjeros que necesitan un lugar de trabajo mientras consiguen vivienda, de manera que vivir y trabajar se fusionan cada vez más. También está al alza el third places, un tercer lugar más social (gimnasios, cafés, etcétera) habilitado además como espacio para trabajar. Así como un producto flexible, que cada vez se demanda más desde la pandemia, que consiste en contratar un lugar o una sala de reuniones por horas o un día.
La tecnología también está influyendo, ¿verdad?
Por supuesto, por ejemplo en la manera de comprar o buscar un espacio de trabajo. Hoy día, los usuarios recurren sobre todo a una herramienta como Google My Business, que les permite rastrear espacios de trabajo cerca de casa, a 15 minutos de distancia. Por otra parte, la tecnología nos ha beneficiado mucho a nivel de gestión, nos permite automatizar procesos operativos y medir el comportamiento, los hábitos y la experiencia del usuario. La tecnología es básica para alcanzar la excelencia también en este sector.
Ha desarrollado proyectos de todo tipo: desde espacios pequeños a edificios de 6.000 m2. ¿Qué criterios sigue para decirle no a una propuesta?
Es necesario que haya una oportunidad de negocio, además de una necesidad no cubierta hasta entonces. Un negocio de coworking debe ofrecer una propuesta de valor por un motivo muy sencillo: la experiencia del usuario es clave para elegir un centro u otro.
¿Cuáles son, entonces, sus proyectos más inmediatos?
Mi gran proyecto personal, a través de Happy Working Lab, será la gestión del hotel Kalima, cuya apertura oficial tendrá lugar en septiembre. Por un lado, vamos a ofrecer alojamiento y coliving para trabajadores extranjeros y nómadas digitales; por otro lado, operará como café y coworking para profesionales locales. Hasta el mes de junio haremos un preopening que nos permita sentar las bases de una comunidad. Y seguramente, abriremos en septiembre, aunque aún no tenemos fecha definitiva.
Por otra parte, en breve empezarán las obras de varios proyectos: un coworking de 1.000 m2 en San Sebastián, otro de 2.000 m2 en Barcelona y otro de 6.000 m2, de coliving y coworking, en Dubái. Son proyectos que suelen durar entre uno y tres años. El mentoring es otra de las facetas que me interesan. En este caso, vamos a asesorar y acompañar a un operador de Nueva Jersey, en Estados Unidos.